La reale amministrazione del condominio è attuata dall’assemblea dei condomini che ne costituisce l’organo deliberativo del condominio, mentre l’amministratore ne è solo l’organo esecutivo.

L’assemblea dei condomini, dunque, ha la specifica funzione di deliberare in merito alla vita stessa del condominio, in quanto solo in tale sede ogni condomino ha la possibilità concreta di esprimere con il proprio voto, la sua volontà che contribuisce a costituire quell’atto collettivo delibera necessaria alla gestione ordinaria e straordinaria dei beni e servizi comuni, nonchè le reali innovazioni.

Secondo il disposto dell’art. 1135 c.c., i poteri dell’assemblea concernono:

• alla conferma dell’amministratore e all’eventuale sua retribuzione;
• all’approvazione del preventivo delle spese occorrenti durante l’anno e alla relativa ripartizione tra i condomini;
• all’approvazione del rendiconto annuale dell’amministratore e all’impiego del residuo attivo della gestione;
• alle opere di manutenzione straordinaria e alle innovazioni, costituendo obbligatoriamente un fondo speciale di importo pari all’ammontare dei lavori.

L’assemblea dei condomini deve, inoltre, deliberare su ulteriori argomenti che si ritrovano in altri articoli del codice ovvero:

• revocare l’amministratore, provvedendo, contestualmente, alla nomina di un altro amministratore;
• provvedere sui ricorsi contro i provvedimenti dell’amministratore;
• obbligare l’amministratore a stipulare una polizza assicurativa per i rischi professionali;
• difendersi nelle liti passive o nelle radicate liti attive che esorbitano dai poteri dell’amministratore;
• autorizzare l’amministratore a partecipare a una procedura di mediazione, conferendogli i poteri per conciliare la vertenza;
• esonerare l’amministratore ad agire contro i condomini morosi trascorsi sei mesi dall’insorgenza del debito divenuto inesigibile;
• scegliere l’istituto bancario o postale presso cui accendere il conto corrente del condominio;
• nominare un consiglio di condomini con funzioni consultive e di controllo;
• diffidare un proprietario a cessare l’abuso dell’utilizzo delle parti comuni del condominio che ne determini un negativo e sensibile mutamento di destinazione;
• provvedere alla ricostruzione dell’edificio;
• effettuare le riparazioni straordinarie di notevole entità;
• rimborsare le spese sostenute dal singolo condomino per opere urgenti e indifferibili;
• autorizzare l’amministratore ad attivare un sito internet;
• determinare e modificare le tabelle millesimali;
• stabilire lo scioglimento della comunione nell’ipotesi di cui agli artt. 61 e 62 disp. att. c.c.;
• provvedere alla formazione e alla modifica del regolamento condominiale;
• ratificare gli interventi dell’amministratore esorbitanti i poteri del mandato conferitogli;
• nominare un revisore della contabilità del condominio;
• autorizzare l’amministratore a collaborare con iniziative territoriali finalizzate al recupero del patrimonio edilizio esistente e alla sostenibilità ambientale della zona in cui è inserito il condominio.

Va sottolineato che tali attribuzioni non hanno carattere esaustivo ma solamente esemplificativo del ruolo dell’organo assembleare, il quale è abilitato ad adottare qualsiasi provvedimento pertinente alla gestione dei beni e servizi condominiali, purchè non violino le norme imperative di legge e i diritti, reali e soggettivi, dei singoli partecipanti.