Tratto da Quotidiano Condominio il Sole 24 Ore del 26.01.2016 di Enrico Morello

Il rapporto tra condòmini e gli amministratori di condominio non è sempre disteso. La professione è specie dopo la riforma del 2012 delicata e difficile, comporta la conoscenza della legge e notevole esperienza nelle vicende condominiali. Anche gli amministratori più virtuosi, purtroppo, a volte sono troppi presi dagli impegni e tardano a rispondere alle richieste dei condòmini. Non tutti gli atteggiamenti degli amministratori sono necessariamente indice di anomalie e scorrettezze professionali, anzi, spesso rappresentano solo fisiologici ritardi nelle comunicazioni.

Esistono, invece, comportamenti che nell’esperienza costituiscono veri e propri segnali di allarme rispetto alla condotta professionale dell’amministratore ed è importante conoscerli per evitare (o prevenire) brutte sorprese. Come criterio generale di può affermare che la gestione condominiale debba seguire i principi di trasparenza ed efficienza.

L’amministratore di condominio, al momento della sottoscrizione del contratto di mandato, deve comunicare prontamente ai condòmini i propri dati personali e i contatti ai quali i comproprietari possono raggiungerlo e rendersi disponibile al confronto e alla comunicazione. Un comportamento non proattivo dell’amministratore nel consegnare i verbali delle assemblee e i bilanci condominiali deve essere considerato come un serio segnale di anomalie nella gestione.

Allo stesso modo, il rifiuto di consegnare i contratti con i fornitori o le fatture emesse dagli stessi può legittimare il sospetto di una non corretta gestione delle spese condominiali.

Tutti i documenti condominiali, inoltre, devono essere consegnati senza indugio al nuovo amministratore in caso di passaggio di consegne. Tale obbligo è inoltre sancito dall’articolo 1129 del Codice civile, che afferma che “alla cessazione dell’incarico l’amministratore è tenuto alla consegna di tutta la documentazione in suo possesso afferente al condominio e ai singoli condòmini e ad eseguire le attività urgenti al fine di evitare pregiudizi agli interessi comuni”.

E’ consigliabile, inoltre, che i condomini domandino all’amministratore di dotarsi di una copertura assicurativa professionale e un immotivato diniego dello stesso potrebbe essere considerato un segnale poco rassicurante sull’esito della gestione.

Inoltre, la legge di riforma ha comportato per gli amministratori la necessità di frequentare un corso di formazione obbligatorio al fine di essere abilitati alla professione e di seguire annualmente corsi di aggiornamento. Chiaramente, è nel pieno diritto degli amministrati domandare all’amministratore la documentazione relativa alle predette certificazioni che, se mancanti, rappresentano certamente un problema serio per l’affidabilità del professionista.

In generale, quindi, l’amministratore nasconda o ritardi la consegna di documenti o informazioni questo deve essere preso in seria considerazione e valutare la possibilità di incaricare un legale al fine di ottenere i documenti voluti.

Ma, prima ancora, il condòmino ha l’onere di partecipare attivamente alla vita condominiale e presenziare alle assemblee, così da prendere contezza tempestivamente dei problemi e potere agire con tempestività evitando di posticipare situazioni pericolose.

Sul fronte degli appalti e dei servizi il condominio, indiscutibilmente, ha necessità dell’opera di svariati professionisti per il suo corretto funzionamento. Questi, tutti tendenzialmente esterni al palazzo, sono di solito scelti dall’assemblea e coordinati dall’amministratore.

È importante, quindi, che l’assemblea decida volontariamente a chi affidare gli incarichi, senza imposizioni dei propri professionisti di fiducia da parte dell’amministratore. Occorre tenere presente, comunque, che la semplice proposta da parte di quest’ultimo di un professionista non è necessariamente un indice di mala fede, dato che spesso gli amministratori collaborano per anni, ad esempio con il medesimo avvocato e si viene a creare un rapporto di collaborazione e fiducia che non può che giovare agli interessi del condominio.

Attenzione, poi, a che tutte le spese del palazzo siano pagate con i fondi condominiali, è considerabile come un segnale di potenziale pericolo, quindi, una gestione economica confusionaria, ove l’amministratore paghi i conti condominiali con i propri fondi, salvo poi compensare con un bonifico dal conto condominiale. Questa circostanza, infatti, nel migliore dei casi è sintomo di disorganizzazione nella gestione e nel peggiore arriva a comportare situazioni di sottrazioni indebite di fondi condominiali.

Un altro segnale di allarme è sicuramente la scarsa attenzione e prontezza con le quali l’amministratore gestisce problematiche giudiziali del condominio. È inaccettabile, infatti, che il mandatario non comunichi ai condòmini l’esistenza di cause intentate contro il palazzo o non persegua prontamente i comproprietari in mora con i pagamenti delle spese.

Va segnalato però che la Cassazione ha valutato questa possibilità, statuendo la discrezionalità dell’amministratore di non procedere contro i condòmini morosi se, per sua conoscenza, vi è un elevato rischio di insolvenza. La Suprema Corte ha affermato infatti che “in tema di riscossione degli oneri condominiali dai condòmini morosi, non integra in sè un fatto di “mala gestio” dell’amministratore non aver fatto eseguire alla notifica degli atti di precetto l’avvio della procedura espropriativa, sul presupposto della non sicura solvibilità dei condòmini” (Cassazione, Sezione VI, sentenza 20100/2013).

Un amministratore diligente, quindi, mantiene un rapporto di trasparenza sulla gestione condominiale e convoca puntualmente l’assemblea per materie concernenti la ordinaria e la straordinaria amministrazione del palazzo. E comunica puntualmente ai condòmini, a mezzo di email, le comunicazioni salienti inerenti lo stabile e, in generale, non rifiuta le ragionevoli richieste di accesso agli atti, sia della gestione condominiale che comprovanti le proprie qualifiche professionali.

Il rapporto tra mandante e mandatario, infatti, è contraddistinto da una fondamentale esigenza di fiducia reciproca che se si perde non lascia spazio per la prosecuzione del contratto e obbliga il condominio a revocare l’amministratore.