Nell’ immaginario collettivo l’amministratore spesso è visto per luogo comune al pari del politico. Furbo, traffichino e attaccato alla poltrona e che una volta nominato, si pensa, è difficile mandarlo via. Trovarsi a vivere in un condominio con un amministratore inadeguato, evasivo o scorretto è un’esperienza stressante e onerosa. Se il proprio amministratore di condominio è inefficiente, poco trasparente, evasivo è un diritto dei condòmini cambiarlo.

Le procedure per farlo sono, grazie alla riforma del condominio, più semplici rispetto al passato. Essa dà all’assemblea ed anche ai singoli partecipanti al condominio una serie di strumenti per cambiare l’amministratore inadempiente o incapace in modo rapido.

L’amministratore ha un mandato di un solo anno e alla conclusione può essere sostituito. Anche prima della fine dell’anno se non rispetta alcuni requisiti di regolarità può essere revocato per “giusta causa”. Pertanto, al pari della nomina anche la revoca dell’amministratore  può avvenire in due modi:

 

• per via assembleare;

• per via giudiziale.

In quest’ultimo caso, a differenza dell’ipotesi di conferimento dell’incarico, però, il ricorso all’Autorità Giudiziaria non è subordinato al passaggio assembleare quanto, piuttosto, al verificarsi di determinate condizioni.

La revoca dell’amministratore può intervenire in ogni tempo dall’assemblea, in sostanza la durata del contratto di mandato è stabilita dalla legge, restando salva la facoltà per il condominio di fare cessare il rapporto in qualunque momento con la maggioranza prevista per la nomina, ovvero con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell’edificio, oppure con le modalità previste nel regolamento di condominio. Anche un solo condomino può chiedere la convocazione per la revoca per le seguenti irregolarità:

1. l’omessa convocazione dell’assemblea per l’approvazione del rendiconto condominiale, il ripetuto rifiuto di convocare l’assemblea per la revoca e per la nomina del nuovo amministratore o negli altri casi previsti dalla legge;
2. la mancata esecuzione di provvedimenti giudiziari e amministrativi, nonché di deliberazioni dell’assemblea;
3. la mancata apertura ed utilizzazione del conto di cui al settimo comma dell’art.1129 c.c.;
4. la gestione secondo modalità che possono generare possibilità di confusione tra il patrimonio del condominio e il patrimonio personale dell’amministratore o di altri condomini;
5. l’aver acconsentito, per un credito insoddisfatto, alla cancellazione delle formalità eseguite nei registri immobiliari a tutela dei diritti del condominio;
6. qualora sia stata promossa azione giudiziaria per la riscossione delle somme dovute al condominio, l’aver omesso di curare diligentemente l’azione e la conseguente esecuzione coattiva;
7. l’inottemperanza agli obblighi di cui all’articolo 1130, numeri 6) curare la tenuta del registro di anagrafe condominiale 7) curare la tenuta del registro dei verbali e 9) fornire al condomino che lo richiede attestazione dello stato dei pagamenti e delle eventuali liti in corso.

Può essere revocato per inottemperanza alla comunicazione dei dati personali o dei dati professionali, i requisiti di professionalità dell’amministratore, sono requisiti che la legge ha voluto sottolineare quindi devono essere verificati continuamente, anche perché la perdita dei requisiti di professionalità e onorabilità di cui all’art 71bis delle disp. att. c.c. determina la cessazione immediata dalla carica di amministratore. Può essere revocato dall’Autorità giudiziaria se, ricevuto una citazione o provvedimento che esorbita dalla sue attribuzioni non ne dà notizia all’assemblea (art. 1131 u.c.)

E’ evidente che le ipotesi previste dal legislatore sono esemplificative e vanno completate da altre fattispecie previste dalla giurisprudenza che è molto più estesa. Si è infatti affermato che le gravi irregolarità non si esauriscono nelle anomalie contabili, ma si estendono a tutti quei comportamenti che fanno sospettare una gestione anomala, con l’unico limite della loro gravità. Gravi irregolarità sono state configurate nella omessa ripartizione dei consumi dell’acqua, nella utilizzazione di tabelle millesimali difformi, nel comportamento assunto dall’amministratore che, esulando dalle specifiche funzioni cerchi di influenzare l’assemblea dei condomini con il fine di ottenere l’assunzione di particolari deliberazioni, gradite ad alcuni condomini ed osteggiate da altri, in particolare ove un simile comportamento sia reiterato nel tempo e volto a favorire sempre gli stessi condòmini.

Eppure, non per spendersi in una difesa d’ufficio della categoria, i luoghi comuni sono tanto nocivi quanto più li si usa per interpretare la realtà. Esistono tantissimi amministratori che non solo sono onesti ma che in virtù d’uno spiccato senso del dovere o di una particolare considerazione della propria dignità personale decidono che non possono proseguire il loro rapporto di collaborazione con la compagine che rappresentano. Si parla in questo caso di dimissioni.