Quando si acquista un appartamento che fa parte di un condominio il timore dell’acquirente è quello di doversi trovare a pagare spese condominiali che l’alienante abbia eventualmente lasciato in arretrato. Con riferimento a tale problematica, l’articolo 63 delle disposizioni per l’attuazione del codice civile, infatti, al comma 4°, stabilisce che chi subentra nei diritti di un condomino risponde del pagamento dei contributi solidalmente con questo. L’obbligo però è limitato nel tempo e resta circoscritto ai contributi relativi all’anno in corso e a quelli relativi all’anno precedente (laddove per anno deve intendersi quello di esercizio condominiale e non quello solare).

In ogni caso, occorre precisare che se l’acquirente al quale sia richiesto il pagamento degli oneri condominiali ai sensi dell’articolo 63 delle disposizioni per l’attuazione del codice civile summenzionato adempia l’obbligazione solidale, egli può comunque richiedere al precedente proprietario il rimborso. La legge, infatti, stabilisce una responsabilità solidale dell’acquirente e dell’alienante nei confronti del condominio ma non è idonea di per se a trasferire il debito nel rapporto tra le parti.

Con riferimento al riparto delle spese tra alienante e acquirente vi è una differenza significativa di modalità di riparto da evidenziare se la spesa è di natura ordinaria o straordinaria.

A tal proposito è interessante sottolineare che, come sancito dalla Corte di cassazione con la sentenza numero 8782 del 10 aprile 2013 e dalla stessa confermato con l’ordinanza numero 702 del 16 gennaio 2015, nella valutazione dei limiti della solidarietà è importante la determinazione del momento in cui matura l’obbligo di contribuzione alle spese condominiali.

In particolare occorre fare una distinzione tra le spese per la manutenzione ordinaria e quelle invece previste per lavori straordinari.

Nel primo caso, infatti, indipendentemente da quando l’assemblea condominiale ha deliberato l’intervento, l’obbligo del pagamento sorge quando i relativi lavori siano eseguiti o i relativi servizi vengano prestati.

Nel secondo caso, invece, bisogna far riferimento alla data in cui i lavori sono stati deliberati.

Proprio con riferimento alla summenzionata differenza tra spese ordinarie e straordinarie è intervenuta la Suprema Corte (cfr. Sezione 2 civile Sentenza 2 maggio 2013, n. 10235) la quale ha delineato che le spese ordinarie sono a carico di chi è condomino al momento dell’effettuazione degli interventi che le giustificano, mentre le spese condominiali straordinarie spettano sempre a chi è proprietario al momento della loro deliberazione. La Cassazione distingue pertanto le spese ordinarie dalle spese straordinarie delineando testualmente quanto segue: “per quanto riguarda le spese ordinarie, anche in caso di compravendita immobiliare, “l’insorgenza dell’obbligazione deve essere individuata con il compimento effettivo dell’attività gestionale relativa alla manutenzione, alla conservazione, al godimento delle parti comuni dell’edificio o alla prestazione di servizi, sul presupposto che l’erogazione delle inerenti spese non richiede la preventiva approvazione dell’assemblea condominiale (ma soltanto l’approvazione in sede di consuntivo), trattandosi di esborsi dovuti a scadenze fisse e rientranti nei poteri attribuiti all’amministratore in quanto tale (ai sensi dell’art. 1130, comma, n. 3, c.c.), e non come esecutore delle delibere assembleari riguardanti l’approvazione del bilancio preventivo, che hanno valore meramente dichiarativo e non costitutivo”.Per le spese condominiali straordinarie, invece, “l’obbligo in capo ai singoli condomini non può essere ricollegato all’esercizio della funzione gestionale demandata all’amministratore in relazione alla somme indicate nel bilancio preventivo ma deve considerarsi quale conseguenza diretta della correlata delibera assembleare (avente valore costitutivo e, quindi, direttamente impegnativa per i condomini che l’adottano) con la quale siano disposti gli interventi di straordinaria amministrazione ovvero implicanti l’apporto di innovazioni condominiali”.

La Corte di Cassazione (cfr. Cass. n. 24654 del 3 dicembre 2010) ha ulteriormente chiarito che “in caso di vendita di una unità immobiliare in condominio, nel quale siano stati deliberati lavori di straordinaria manutenzione, ristrutturazione o innovazioni sulle parti comuni, qualora venditore e compratore non si siano diversamente accordati in ordine alla ripartizione delle relative spese, è tenuto a sopportarne i costi chi era proprietario dell’immobile al momento della delibera assembleare che abbia disposto l’esecuzione dei detti interventi, avendo tale delibera valore costitutivo della relativa obbligazione. Di conseguenza, ove le spese in questione siano state deliberate antecedentemente alla stipulazione del contratto di vendita, ne risponde il venditore, a nulla rilevando che le opere siano state, in tutto o in parte, eseguite successivamente, e l’acquirente ha diritto di rivalersi, nei confronti del medesimo, di quanto pagato al condominio per tali spese, in forza del principio di solidarietà passiva di cui all’art. 63 disp. att. c.c.”.

Tale principio è stato ulteriormente precisato anche dalla giurisprudenza di merito (cfr. Tribunale di Milano sentenza n. 27 del 12 gennaio 2016) che ha aggiunto, a completezza di quanto già evidenziato, che la delibera che abbia disposto l’esecuzione degli interventi straordinari debba avere determinate caratteristiche.

In particolare, “la delibera giuridicamente rilevante al fine di individuare il soggetto tenuto a sopportare gli oneri di un intervento straordinario, tuttavia, è solo quella con la quale tali interventi siano effettivamente approvati in via definitiva, con la previsione della commissione del relativo appalto e la individuazione dell’inerente piano di riparto dei corrispondenti oneri, non assumendo rilievo l’adozione di una precedente delibera assembleare meramente preparatoria o interlocutoria, che non sia propriamente impegnativa per il condominio e che non assuma, perciò, carattere vincolante e definitivo per l’approvazione dei predetti interventi”.

In conclusione, se si acquista un appartamento, sarà l’acquirente a dover pagare le spese condominiali straordinarie se queste vengono deliberate dopo la vendita. Se invece i lavori straordinari vengono deliberati prima dell’atto di compravendita, allora sarà l’alienante a pagarle.

A parere di chi scrive pur se ciò non è pacifico, l’amministratore in caso di accordo tra vecchio e nuovo proprietario proprio sul riparto delle spese straordinarie formalizzato nell’atto di compravendita può rifarsi a questo purché gli venga prodotto dalle parti interessate.

Avv. Manuela Palamara

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